Gebäudeschaden

Warum die Versicherung nicht immer sofort zahlt

Nach einem Brand, Sturm- oder Leitungswasserschaden verlassen sich viele Eigentümer darauf, dass die Gebäudeversicherung den Schaden reguliert und die Auszahlung schnell erfolgt. Doch ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zeigt: So einfach ist es nicht immer – insbesondere dann, wenn auf dem Gebäude noch eine Grundschuld oder Hypothek lastet.

Der Fall betraf einen Hauseigentümer, dessen Gebäude versichert war. Nach einem Schaden verlangte er, dass die Versicherung direkt auszahlt. Das Problem: Auf dem Grundstück bestanden mehrere Grund- und Hypothekenschulden zugunsten von Banken. Der BGH entschied, dass die Versicherung in einem solchen Fall nicht ohne Weiteres allein an den Eigentümer zahlen muss (Urteil vom 11. Dezember 2024 – IV ZR 191/22). Für Eigentümer gibt das Urteil einen wichtigen Hinweis darauf, welche Rolle finanzierende Banken bei einem Versicherungsschaden spielen – und worauf man achten sollte.

Zeitwert oder Neuwert – wo liegt der Unterschied? 

Viele Wohngebäudeversicherungen arbeiten heute mit einer sogenannten Neuwertversicherung. Sie soll sicherstellen, dass ein beschädigtes Gebäude nicht nur in seinem alten Zustand ersetzt wird, sondern tatsächlich wieder aufgebaut werden kann. Dabei unterscheidet man zwischen:

Versicherung zum Zeitwert 
Der Zeitwert berücksichtigt Alter, Abnutzung und Zustand des Gebäudes. Vereinfacht gesagt: Es wird ersetzt, was das Gebäude unmittelbar vor dem Schaden noch wert war. Ein 40 Jahre altes Dach hat beispielsweise nicht mehr den Wert eines neuen Daches. Die Versicherung ersetzt daher nur den entsprechend verminderten Wert. Der Anspruch auf den Zeitwert entsteht grundsätzlich bereits mit Eintritt des Versicherungsfalls.

Versicherung zum Neuwert 
Die Neuwertversicherung geht darüber hinaus. Sie übernimmt zusätzlich die Kosten, die tatsächlich erforderlich sind, um den früheren Zustand wiederherzustellen – also etwa den Neubau oder die vollständige Reparatur zu heutigen Preisen. Der ergänzende Betrag über den Zeitwert hinaus wird oft als Neuwertspitze bezeichnet. Diese zusätzliche Entschädigung erhält der Versicherungsnehmer in der Regel nur dann vollständig, wenn das Gebäude tatsächlich wiederhergestellt wird. Viele Versicherungsverträge enthalten hierfür sogenannte Wiederherstellungsklauseln.

Wiederaufbau oft nur innerhalb bestimmter Fristen 

Gerade diese Wiederherstellungsklauseln bergen in der Praxis erhebliche Risiken. Denn der Anspruch auf die zusätzliche Neuwertentschädigung besteht häufig nur dann, wenn der Wiederaufbau innerhalb einer bestimmten Frist sichergestellt oder durchgeführt wird. Je nach Versicherungsvertrag gelten dabei unterschiedliche Fristen. Üblich sind etwa:

12 Monate,
18 Monate,
24 Monate,
oder – wie im vom BGH entschiedenen Fall – bis zu drei Jahre nach Eintritt des Versicherungsfalls.

Wer diese Fristen nicht einhält, riskiert den Verlust der sogenannten Neuwertspitze. Dann bleibt häufig nur noch die Entschädigung zum Zeitwert. Eigentümer sollten deshalb frühzeitig prüfen, welche Fristen ihr Versicherungsvertrag vorsieht und welche Nachweise der Versicherer verlangt.

Warum Banken mitreden 

Bei finanzierten Immobilien stellt sich häufig die Frage, an wen die Versicherung überhaupt zahlen darf. Denn meistens bestehen Grundschulden zugunsten der Bank. Nach Auffassung des BGH dient die Versicherungsleistung dann auch dem Schutz der finanzierenden Gläubiger. Der Gedanke dahinter: Die Bank hat ihre Sicherheit im Gebäude. Wird das Gebäude zerstört, soll die Versicherungsleistung verhindern, dass diese Sicherheit verloren geht. Deshalb darf die Versicherung die Auszahlung an den Eigentümer allein verweigern oder von Zustimmungen der Grundpfandgläubiger abhängig machen, solange nicht geklärt ist, dass deren Interessen gewahrt sind.

In der Praxis bedeutet das: Die finanzierenden Banken müssen der Auszahlung an den Eigentümer häufig schriftlich zustimmen. Erfolgt nach Mitteilung des Schadens innerhalb eines Monats kein Widerspruch der Bank, kann dies ebenfalls genügen (§ 1128 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB). Besonders wichtig: Das gilt nicht nur für die erstplatzierte Bank. Auch nachrangige Grundschuldgläubiger können Rechte an der Versicherungsleistung haben. Daher müssen sämtliche Banken zustimmen oder jedenfalls nachweislich informiert werden.

Worauf Eigentümer achten sollten 

Das Urteil zeigt vor allem eines: Nach einem Gebäudeschaden sollte nicht nur die Schadensmeldung schnell erfolgen. Eigentümer müssen auch die Finanzierungssituation im Blick behalten und:

frühzeitig Kontakt mit der finanzierenden Bank aufnehmen,
prüfen, welche Grundschulden noch eingetragen sind,
Zustimmungen der Gläubiger rechtzeitig einholen,
Wiederherstellungsfristen im Versicherungsvertrag beachten,
Reparatur- oder Wiederaufbaupläne dokumentieren.

Während es beim Zeitwert vor allem um die Frage geht, an wen die Versicherung zahlen darf, kann der Anspruch auf die zusätzliche Neuwertentschädigung ganz verloren gehen, wenn Wiederherstellungsfristen nicht eingehalten werden.

Fazit 

„Viele Eigentümer gehen davon aus, dass eine Wohngebäudeversicherung nach einem Schaden automatisch und vollständig leistet. Das Urteil macht deutlich, dass dies bei belasteten Immobilien nicht selbstverständlich ist.

Wer finanziert baut, versichert nicht nur für sich selbst – auch die Bank hat Rechte an der Versicherungsleistung. Gerade bei größeren Schäden sollten Eigentümer deshalb frühzeitig sowohl mit dem Versicherer als auch mit den finanzierenden Banken sprechen. Nur so lässt sich vermeiden, dass Ansprüche verzögert werden oder Teile der Entschädigung verloren gehen.“

Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin