Urteil des Bundesgerichtshofs

Mieter darf seine Ein-Zimmer-Wohnung untervermieten

Der Mieter hat einen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Zustimmung zur Untervermietung einer Ein-Zimmer-Wohnung. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 14. September 2023 (VIII ZR 109/22) entschieden.

Haben Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils ihrer Wohnung, dürfen Vermieter die Erlaubnis grundsätzlich nicht verweigern. Als berechtigtes Interesse gilt jedenfalls, wenn – wie in diesem Fall – der Mieter aus beruflichen Gründen nicht vor Ort ist. Auch wenn der Mieter nach der Untervermietung seinen Lebensmittelpunkt verlagert, lässt diese Situation das berechtigte Interesse nicht entfallen.

Der Fall

In dem zu entscheidenden Fall klagte der Mieter einer Berliner Ein-Zimmer-Wohnung gegen seine Vermieter auf Zustimmung zur Untervermietung für den Zeitraum Juni 2021 bis November 2022. Der Mieter ging in dieser Zeit beruflich ins Ausland. Seine persönlichen Sachen ließ er in einem durch Vorhang abgetrennten Bereich von etwa einem Quadratmeter zurück. Dieser Bereich stand ihm vereinbarungsgemäß zur alleinigen Nutzung zur Verfügung. Außerdem beließ er Mobiliar in der Wohnung und behielt einen Wohnungsschlüssel.

Die Begründung

Der BGH führte zur Begründung aus, dass der Schutzzweck auch Ein-Zimmer-Wohnungen erfasse, da das Gesetz den „verbleibenden Anteil der Wohnung“ weder quantitativ noch qualitativ begrenze. Die Norm schütze das berechtigte Interesse der Mieter, bei befristeter Abwesenheit den Wohnraum zu erhalten. Der Mieter habe durch das Zurücklassen seiner persönlichen Dinge und den Einbehalt eines Wohnungsschlüssels seinen Besitz an der Wohnung nicht vollständig aufgegeben. Insofern habe er die Wohnung nur teilweise untervermietet.

Bewertung von Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin:

„Bis zur Entscheidung des BGH war es umstritten, ob eine Ein-Raum-Wohnung teilweise vermietet werden kann. Dies wurde – wie auch der BGH ausführte – mit dem Argument verneint, dass die Norm keine Erlaubnis zur Untervermietung der ganzen Wohnung gestattet, sondern eben nur einzelne Zimmer. Vertreter dieser Rechtsansicht waren also der Auffassung, dass Mieter einer Ein-Zimmer-Wohnung grundsätzlich keinen Anspruch auf Erlaubniserteilung zur Untervermietung geltend machen könnten, selbst wenn ihr Interesse daran durchaus berechtigt sein kann. Dieser Schutzzweck war es auch, den der BGH zu seiner Entscheidung bewog. Danach genügt es, wenn Mieter ihre Wohnung nicht vollständig aufgeben und die Wohnung teilweise, zum Beispiel durch das Lagern von persönlichen Gegenständen, noch nutzen. So sehr das Argument des Schutzzwecks auch überzeugen mag, haben es Vermieter nun noch schwerer, die Untervermietung abzulehnen. Solange Mieter einen Schlüssel behalten und persönliche Dinge in der Wohnung aufbewahren, kann auch die gesamte ohnung Dritten überlassen werden.

Dies dürfte insbesondere in Städten mit einem geringen Wohnraumangebot die Situation noch verschärfen. Denn besonders für Mieter mit älteren Mietverträgen lohnt es sich, die Wohnung zu behalten und diese unterzuvermieten. Mieter werden so zu Vermietern, ohne das Instandhaltungsrisiko zu tragen.“