Gewerbemietverträge

Betriebskosten und Umsatzsteuer in Eigentümergemeinschaften

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 15. Januar 2025 (XII ZR 29/24) entschieden, dass Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten gegenüber gewerblichen Mietern die Umsatzsteuer nicht aus den Kosten herausrechnen müssen, wenn sie sich auf die Jahresabrechnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) stützt – sofern diese selbst keine Umsatzsteuer berechnet.

Eine Vermieterin hatte Gewerberaum (einen Frisörsalon) in einem Gebäude vermietet, das in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt war. Im Mietvertrag war geregelt, dass die Mieterin zusätzlich zur Miete alle Betriebskosten anteilig übernimmt. Sowohl auf die Miete als auch auf den Betriebskostenanteil war laut Vertrag auch die gesetzliche Umsatzsteuer in Höhe von 19 Prozent zu zahlen. Die Vermieterin hatte zuvor auf die Steuerbefreiung verzichtet.

Betriebskostenabrechnung und GdWE-Abrechnung

Für die Betriebskostenabrechnung 2018 nutzte die Vermieterin die GdWE-Abrechnung. Diese hatte nicht beschlossen, zur sogenannten Regelbesteuerung zu wechseln. Das bedeutet: Die GdWE hat keine Umsatzsteuer auf ihre Leistungen erhoben. Dennoch waren in manchen Kostenpositionen – etwa Hausmeisterdienste – indirekt Umsatzsteuern enthalten, weil externe Firmen ihre Leistungen entsprechend abgerechnet hatten. Die Mieterin zahlte erst – verlangte dann aber einen Teil der Betriebskosten zurück, weil sie der Meinung war, dass die Vermieterin die Umsatzsteuer aus der Betriebskostenabrechnung hätte herausrechnen müssen, bevor sie die Kosten auf die Mieterin umlegte.

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Umsatzsteuer auf Grundmiete und Betriebskosten grundsätzlich zulässig

Grundmiete sowie Betriebskosten sind Gegenleistungen für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung, die grundsätzlich steuerfrei ist. Aber: Der Vermieter von Gewerberäumen kann auch auf die Steuerbefreiung verzichten und zur sogenannten Regelbesteuerung optieren. Dies bedeutet, dass er auf die Grundmiete und Betriebskosten Umsatzsteuer erheben und im Gegenzug die von ihm gezahlte Vorsteuer geltend machen kann. Dies hat den Vorteil, dass der Vermieter die in den Eingangsrechnungen enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer beispielsweise in Rechnungen für Renovierung und Instandhaltung abziehen kann. Ohne diese Option bleibt die gezahlte Umsatzsteuer eine nicht erstattungsfähige Belastung. Für Mieter stellt die vom Vermieter erhobene Umsatzsteuer grundsätzlich ebenfalls keinen Nachteil dar, da sie diese selbst als Vorsteuer geltend machen können. Somit entsteht für beide Seiten ein finanzieller Vorteil.

Im Gewerberaummietrecht können die Parteien auch vereinbaren, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Betriebskosten zahlt – vorausgesetzt:

  • Der Vermieter verzichtet auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Satz 1 a des Umsatzsteuergesetzes (UstG),
  • der Mieter nutzt die Räume unternehmerisch und ist selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt,
  • die Vertragsparteien haben dies vereinbart, also ausdrücklich im Mietvertrag geregelt.

Diese Voraussetzungen lagen im entschiedenen Fall vor.

Keine Verpflichtung zur Herausrechnung der Umsatzsteuer aus GdWE-Abrechnung

Den Richtern zufolge besteht keine Verpflichtung für den Vermieter, die Bruttobeträge in Nettoanteile und darin enthaltene Umsatzsteuer in der Jahresabrechnung der GdWE aufzuschlüsseln. Diese erbringt ihre Leistungen gegenüber ihren Mitgliedern umsatzsteuerfrei, wenn sie nicht – was selten der Fall ist – zur Regelbesteuerung optiert hat. In der Jahresabrechnung waren daher unterschiedliche Kostenarten enthalten: zum einen Positionen ohne Umsatzsteuer wie Grundsteuer, Abfallgebühren und Versicherungen, zum anderen Positionen mit ermäßigtem Steuersatz – etwa Wasser mit 7 Prozent Umsatzsteuer – sowie auch Leistungen, für die der reguläre Umsatzsteuersatz von 19 Prozent gilt, beispielsweise Hausmeister- und Reinigungsdienste.

Es liegt auch keine unzulässige Doppelbelastung des Mieters vor, da die Vermieterin insoweit keine Umsatzsteuer „auf bereits enthaltene Umsatzsteuer“ erhebt, sondern auf ihre eigene Leistung gegenüber dem Mieter – also auf die Bereitstellung der gewerblich nutzbaren Räume einschließlich der Betriebskostenstruktur. Sie selbst kann auch nicht die Vorsteuer ziehen, sondern muss als Eigentümerin die Umsatzsteueranteile der Abrechnung zahlen, weil die GdWE nicht zur Regelsteuer optiert hatte.

Keine Rückzahlung über § 812 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)

Ein Bereicherungsanspruch der Mieterin scheidet aus, da keine rechtsgrundlose Zahlung vorliegt. Die Vermieterin hat die 19 Prozent Umsatzsteuer auf die Grundmiete und Betriebskosten auf Basis einer zulässigen vertraglichen Regelung berechnet.

Fazit von Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin

„Wenn Sie gewerbliche Mieter haben und die Betriebskosten auf Basis einer GdWE-Abrechnung umlegen, können Sie auf die Bruttobeträge der GdWE-Abrechnung zurückgreifen – vorausgesetzt, die GdWE hat keine Regelbesteuerung beschlossen. Eine separate Herausrechnung der Umsatzsteuer ist in diesem Fall nicht erforderlich. Entscheidend ist jedoch, dass der Mietvertrag eine eindeutige Klausel enthält, wonach auf Miete und Betriebskosten die gesetzliche Umsatzsteuer zu zahlen ist.“

Hinweis

Die Regelbesteuerung ist für die GdWE oft nicht vorteilhaft, da sie zusätzlichen Verwaltungsaufwand in Form von Rechnungsanforderungen und Abrechnung bedeutet und steuerliche Verpflichtungen wie die Umsatzsteuervoranmeldung mit sich bringt.