Beschlussgrundlagen in der GdWE

Keine Pflicht zu drei Angeboten

Müssen vor jeder Erhaltungsmaßnahme mehrere Vergleichsangebote eingeholt werden? Bei vielen Hausverwaltungen galt dies lange als feste Regel. Eine starre „Drei-Angebote-Regel“ gibt es, wie nun vom Bundesgerichtshof (BGH) verkündet, jedoch nicht. Entscheidend ist vielmehr, ob die Wohnungseigentümer auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage entscheiden.

Mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) hat der BGH klargestellt: Für Erhaltungsmaßnahmen in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) besteht keine Pflicht, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Im verhandelten Fall wollte eine GdWE verschiedene Erhaltungsmaßnahmen, unter anderem Fensterarbeiten, jeweils auf Grundlage nur eines Angebots an bekannte und bewährte Unternehmen durch Beschluss vergeben. Vergleichsangebote wurden bewusst nicht eingeholt. Ein Eigentümer hielt die Beschlüsse deshalb für fehlerhaft.

Ein einziges realistisches Angebot kann genügen

Der BGH wies diese Sichtweise nun zurück: Eine starre Pflicht zur Einholung mehrerer Angebote besteht nicht. Entscheidend sei allein, ob die Wohnungseigentümer auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage entscheiden. Wie diese im Einzelfall aussieht, hängt von den konkreten Umständen ab. Auch ein einzelnes Angebot kann genügen – beispielsweise bei einfachen Standardmaßnahmen, bei Unternehmen, mit der die GdWE bereits sehr positive Erfahrungen gemacht hat oder wenn zeitnah gehandelt werden muss. Ebenso kann die fachliche Einschätzung eines Sachverständigen, Architekten oder Fachplaners zu einem Angebot eine ausreichende Grundlage zur Meinungsfindung bilden. Hinzu kommt: In der Praxis fehlen gerade bei speziellen Gewerken oft geeignete Vergleichsanbieter. Weiter kann eine Beauftragung entfernter Anbieter schon aufgrund von Anfahrtskosten offensichtlich unwirtschaftlich sein. In solchen Fällen liegt es nahe, auf ein einzelnes, realistisches Angebot zurückzugreifen und dieses fachkundig überprüfen zu lassen.

Es kommt daher nicht auf die Anzahl der Angebote an, sondern darauf, ob die Gemeinschaft auf einer verlässlichen und wirtschaftlich nachvollziehbaren Grundlage entscheidet.

Erleichterung für die Praxis

Die Entscheidung bringt vor allem Klarheit und dürfte die Praxis spürbar entlasten. Denn auch wenn sich in vielen Verwaltungen und Lehrbüchern die „Drei-Angebote-Regel“ etabliert hatte, war sie rechtlich nie zwingend vorgegeben.

Der BGH rückt dies nun zurecht: Eine schematische Vorgehensweise wird den Anforderungen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht gerecht. Maßgeblich ist vielmehr eine sachgerechte Entscheidung im Einzelfall auf Grundlage der konkret verfügbaren Informationen.

Gerade angesichts knapper Handwerkskapazitäten ist das Urteil von erheblicher praktischer Bedeutung. Häufig fehlt es bereits an geeigneten Anbietern; mehrere vergleichbare Angebote einzuholen, ist dann weder realistisch noch sinnvoll. Nicht selten wissen sowohl Verwalter als auch angefragte Handwerksbetriebe bereits im Vorfeld, dass bestimmte Angebote lediglich „pro forma“ eingeholt werden und keine echte Zuschlagschance haben. Dieser unnötige bürokratische Aufwand wird durch die Entscheidung nun spürbar reduziert. Für Verwalter und Eigentümer bedeutet das mehr Flexibilität und weniger Formalismus. Im Fokus steht wieder das, worauf es ankommt: eine wirtschaftlich nachvollziehbare und praxisgerechte Entscheidungsfindung.

Luisa Peitz
Referentin Recht