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Baupreise

Hohe Baukosten werden zum Miettreiber 

Bauherren stehen derzeit vor einer Herkulesaufgabe. Auf der einen Seite soll bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden. Dieser soll auf der anderen Seite den hohen gesellschaftspolitischen Erwartungen, etwa bezüglich des Klimaschutzes, entsprechen. 

Ein Bauherr, der seine Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, muss die von ihm eingesetzte Summe durch die Mieteinnahmen wieder einspielen, damit seine Investition rentabel ist. Eine aktuelle Studie von Haus & Grund Deutschland kommt zu dem Ergebnis, dass ein privater Bauherr eines kleinen Mehrfamilienhauses schon allein wegen der hohen Baukosten zwischen 14,25 Euro und 34,93 Euro pro Quadratmeter für eine auskömmliche Vermietung verlangen müsste. Die Studie berechnet exemplarisch anhand von neun Fallbeispielen, welche Nettokaltmieten potenzielle Vermieter, die ein Haus (Baujahr 2022) gebaut oder gekauft haben, abrufen müssen, damit sich diese Investition rentiert. Zwar bieten diese Fallbeispiele natürlich nur einen kleinen Ausschnitt des Wohnungsneubausegments kleinerer Mehrfamilienhäuser mit bis zu sechs Wohneinheiten in Deutschland. Die Fälle sind allerdings in der gesamten Republik weit gestreut. Sie beinhalten sowohl Neubauprojekte im Osten als auch im Westen Deutschlands. Zudem gibt es Projekte in ländlichen und in urbanen Regionen. Diese Fallbeispiele liefern also einen guten Überblick und lassen einen gemeinsamen Trend erkennen.

Hohe energetische Standards treiben die Mieten nach oben 

Wer die Wohnungen eines kleinen Mehrfamilienhauses, das im vergangenen Jahr gebaut wurde und einen hohen energetischen Standard aufweist, zu einer Nettomietrendite von mindestens 4 Prozent vermieten möchte, muss je nach Baulandkosten, Baustandard und Bundesland Nettokaltmieten zwischen 14,25 Euro und 34,93 Euro pro Quadratmeter verlangen.

Hohe Baukosten unvereinbar mit bezahlbarem Wohnen 

Laut Statistischem Bundesamt liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete bundesweit bei 7,40 Euro pro Quadratmeter. Neuvertragsmieten in Immobilien, die den energetischen Anforderungen entsprechen, müssten also deutlich über dem Bundesdurchschnitt angesetzt werden. Dieser Fakt lässt sich kaum mit dem Ziel vereinbaren, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Fazit von Jakob Grimm, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik

„Das wohnungspolitische Umfeld ist geprägt durch einen massiven Konflikt zwischen dem Ziel der Bezahlbarkeit des Wohnens und vielen hehren gesellschaftspolitischen Zielen. Die Eigentümer und Bauherren von Gebäuden in Deutschland werden geradezu damit überzogen, gesellschaftspolitische Ziele wie den Klimaschutz im Gebäudebestand zu erreichen und gleichzeitig massive bürokratische und ordnungspolitische Anforderungen umzusetzen. Alles soll gleichzeitig und in einem eng gesetzten Zeitraum passieren, aber das Wohnen nicht teurer werden.“

Zur Herleitung 

der Zahlen Die Studie nutzt Neubaukosten aus dem Jahr 2022 für kleine Mehrfamilienhäuser mit bis zu sechs Wohneinheiten und ermittelt auf Basis einer bestimmten Mietrendite die Nettokaltmiete, die ein potenzieller Vermieter mindestens aufbringen muss, damit sich seine Investition lohnt. Der Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche setzt sich aus den Baukosten und den Baulandkosten pro Quadratmeter Wohnfläche zusammen. Zusätzlich wurden Erwerbsnebenkosten und der Eigenkapitalanteil in der Rechnung berücksichtigt. In die Berechnung flossen Daten zu kleineren Mehrfamilienhäusern des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI) ein.

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