Wohnungseigentümergemeinschaften

Fotovoltaik auf dem WEG-Dach

Fotovoltaikanlagen gewinnen immer mehr an Beliebtheit und Bedeutung nicht nur bei Eigenheimern, sondern auch in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Gerade der steigende Strompreis macht eine Installation attraktiver, kann doch im besten Fall viel Geld bei der Stromrechnung eingespart werden.

Eine Solaranlage zu installieren, ist in der WEG mit Verabschiedung der WEG-Reform einfacher denn je. Denn alle baulichen Maßnahmen können seit dem 1. Dezember 2020 mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Das bedeutet, es müssen mehr Ja- als Nein-Stimmen vorliegen. Das gilt unabhängig davon, wie viele Eigentümer an der Eigentümerversammlung teilnehmen, denn das Beschlussfähigkeitsquorum wurde abgeschafft.

Verteilung der Kosten ein Problem

So leicht, wie die Maßnahme beschlossen werden kann, so kompliziert verhält es sich mit der Verteilung der Kosten. Denn im Grundsatz gilt: Wer stimmt, der zahlt und wer zahlt, darf nutzen. Nur wenn sich eine Maßnahme amortisiert oder mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wird, werden alle Eigentümer zur Kasse gebeten.

Wollen also (fast) alle Eigentümer eine Solaranlage auf dem Dach, ist es einfach: Der Beschluss wird in der Eigentümerversammlung gefasst und alle zahlen. Dann dürfen auch alle Eigentümer – oder ihre Mieter – von dem Sonnenstrom sowohl über die Gemeinschaftsflächen als auch im Sondereigentum profitieren. Vertragspartner mit dem Netzbetreiber wird in diesem Fall regelmäßig die Gemeinschaft selbst. Sie stellt dann – eventuell über die Verwaltung – alle notwendigen Anträge, nimmt Anmeldungen vor und korrespondiert mit dem Netzbetreiber. Dass die Gemeinschaft dies darf, stellte der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 20. September 2018 (IV R 6/16) fest. Sie sei selbst Betreiberin, die Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen könne. Ob der Sonnenstrom dann an die einzelnen Eigentümer verkauft oder einfach verrechnet wird, sollte in der Eigentümerversammlung geklärt werden.

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Beeinträchtigte Mieter müssen zustimmen

Möglich ist auch, dass nur ein paar Eigentümer eine Fotovoltaikanlage auf dem Dach installieren. Die Maßnahme kann mit mehr Ja- als Nein-Stimmen beschlossen oder gestattet werden, wenn diejenigen Eigentümer zustimmen, die durch die Maßnahme beeinträchtigt werden. Da jedoch der optische Gesamteindruck der Anlage beeinträchtigt würde, müssten im Rahmen der Gestattung regelmäßig alle Eigentümer zustimmen.

Die Kosten tragen in beiden Fällen nur die Eigentümer, die für die Anlage gestimmt haben beziehungsweise denen die Maßnahme gestattet wurde. Nach dem Grundsatz des § 21 WEG dürften dann auch nur diese Eigentümer vom Sonnenstrom profitieren. Dieser wird in der Regel verbrauchsabhängig mit der eigenen Stromrechnung verrechnet. Sind nicht alle Eigentümer der Gemeinschaft an der Fotovoltaikanlage beteiligt, bietet es sich an, dass auch nur diese – zum Beispiel im Rahmen einer GbR – Vertragspartner des Netzbetreibers werden.

Sind alle für die Fotovoltaikanlage stimmenden Eigentümer Selbstnutzer, profitieren sie direkt vom erwirtschafteten Strom. Wird die Wohnung vermietet, profitieren in der Regel die Mieter. Vermietende Eigentümer können dann – um ihre Investition in die Solaranlage zu refinanzieren – auf sogenannte Mieterstrommodelle zurückgreifen.

Mieter sind nicht zur Abnahme verpflichtet

Vermietenden Eigentümern – oder der Gemeinschaft, wenn sie als Strombetreiber auftritt – muss bewusst sein, dass die Mieter nicht einseitig verpflichtet werden können, Sonnenstrom käuflich abzunehmen; jeder darf seinen Stromversorger frei wählen. Vermietende Eigentümer sollten also bereits im Vorfeld mit ihren Mietern klären, ob diese bereit sind, den meist günstigeren Solarstrom abzunehmen. So haben sie eine gewisse Sicherheit, dass auch sie von der klimafreundlichen Umrüstung profitieren. Bei der Kalkulierung muss allerdings bedacht werden, dass zum einen neue Mieter nicht an solche Absprachen gebunden sind und zum anderen Verträge auch gekündigt werden müssen.