Heiz- und Warmwasserkosten

Defekter Wärmemengenzähler

Heizkostenschätzung auf Grundlage von anderen Gebäuden erlaubt

Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass der Vermieter über die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abrechnen muss. Bei einem Geräteausfall ist dies aber schlichtweg nicht möglich. Die Heizkostenverordnung sieht daher in § 9a vor, dass in diesen Fällen auch auf der Grundlage des Verbrauchs von vergleichbaren Räumen ermittelt werden kann. Mit Urteil vom 27. Oktober 2021 (VIII ZR 264/19) hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun entschieden, dass diese vergleichbaren Räume sich nicht zwangsläufig in demselben Gebäude wie die betroffene Wohnung befinden müssen.

Im konkreten Fall fiel in einer Dachgeschoss-Maisonette-Wohnung der Wärmemengenzähler aus und wurde ersetzt. Wie sich später herausstellte, funktionierte aber auch der neu eingebaute Zähler nicht richtig, sodass der Verbrauch des Mieters nicht korrekt erfasst wurde. In der Heizkostenabrechnung schätzte der Vermieter daher den Verbrauch anhand von anderen Dachgeschoss-Maisonette-Wohnungen in benachbarten Gebäuden und verlangte eine Nachzahlung. Die Mieter lehnten diese Schätzung ab, da die hierfür herangezogenen Wohnungen sich nicht im selben Gebäude befanden.

Vermieter hat die Wahl bei Vergleichsmethode

Die BGH-Richter gaben dem Vermieter Recht: Er könne auf vergleichbare Wohnungen aus anderen Gebäuden zurückgreifen. Denn § 9a Heizkostenverordnung sehe vor, dass der Vermieter bei einem Geräteausfall den Verbrauch auf Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume zu vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs von vergleichbaren Räumen in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittverbrauchs des Gebäudes oder der jeweiligen Nutzergruppe schätzen könne. Hierbei könne der Vermieter frei entscheiden, nach welcher Vergleichsmethode er die Schätzung vornehme.

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Rückgriff auf andere Gebäude legitim

Die Richter entschieden weiter, dass die vergleichbaren Räume sich nicht in demselben Gebäude befinden müssten. Denn das Ziel der Heizkostenverordnung sei eine möglichst verbrauchsnahe Abrechnung und nicht eine exakte Ermittlung des Verbrauchs. Dieses Ziel könne aber auch bei einem Rückgriff auf vergleichbare Räume in anderen Gebäuden erreicht werden. Entscheidend sei, dass die Räume bautechnisch (Bausubstanz, Konstruktion, Lage, Größe und Nutzungsart) und von ihrer Nutzungsintensität (Anzahl der Nutzer und Dauer der Nutzung) im Wesentlichen vergleichbar seien, wobei aber auch nicht bei allen Merkmalen eine Vergleichbarkeit vorliegen müsse.

Das Argument des Mieters, dass er bei Räumen in anderen Gebäuden nicht die Vergleichbarkeit beurteilen könne, ließen die Richter nicht gelten. Denn zum einen sei dies auch bei Räumen im selben Gebäude nicht immer gewährleistet. Zum anderen obliege es im Zweifel dem Vermieter, die Vergleichbarkeit zu beweisen.

Praxistipp

Dieses Urteil hilft vor allem Vermietern von besonderen Wohnungen, die in dem Gebäude einmalig sind. Denn diese können sich jetzt auch in der Nachbarschaft umschauen, ob sie vielleicht dort vergleichbare Räume für eine Schätzung finden.