Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

Neues Haus, neues Glück?

Egal ob Hauskauf, Erbe oder Schenkung: Bei einem Eigentümerwechsel greift die Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Doch in welchen Fällen muss was saniert werden? Und bis wann? Und welche Förderungen gibt es?

Ob gekaufte Immobilie oder Übernahme des Elternhauses – Neueigentümer von Bestandsimmobilien müssen einiges beachten. Generell gilt: Bei einem Eigentümerwechsel – und darunter fällt auch eine Erbschaft – hat derjenige, der das Gebäude übernimmt, die Pflicht, die gesetzlich vorgeschriebenen energetischen Sanierungen durchzuführen.

In welchen Fällen muss saniert werden?

Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Verkäufer bereits am 1. Februar 2002 bewohnt hat, waren bislang von bestimmten Sanierungspflichten befreit. Hier kann für Käufer und Erben ein hoher Sanierungsaufwand anfallen. Ein- und Zweifamilienhäuser, die nach dem 1. Februar 2002 neu errichtet wurden oder bei denen seitdem schon ein Eigentümerwechsel stattfand, sollten die energetischen Anforderungen erfüllen. Ebenso müssen Mehrfamilienhäuser den Mindestanforderungen nach dem GEG bereits entsprechen.

Zwei-Jahres-Frist

Handelt es sich um ein unsaniertes Ein- oder Zweifamilienhaus, haben Neueigentümer zwei Jahre Zeit, um den Sanierungspflichten aus dem GEG nachzukommen. Wer also noch im Jahr 2021 ein solches Haus als Wohn- oder Anlageimmobilie erbt oder kauft, das noch nicht dem aktuellen Standard entspricht, muss es spätestens im Jahr 2023 modernisieren.

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Welche Sanierungspflichten müssen nachgeholt werden?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt drei Sanierungspflichten vor, die Neueigentümer gegebenenfalls nachholen müssen:

  • Oberste Geschossdecken oder Dach dämmen: Die oberste Geschossdecke einer beheizten Wohnung zu einem nicht ausgebauten und unbeheizten Dachraum muss gedämmt werden – zumindest dann, wenn diese Decke zugänglich ist und sie die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz nicht erfüllt. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn anstelle der obersten Geschossdecke das Dach gedämmt wird.
  • Alte Heizkessel erneuern: Für viele Öl- und Gasheizungen ist nach 30 Jahren Laufzeit Schluss. Betroffen von der Sanierungspflicht aus dem § 72 des GEG sind sogenannte Standard- und Konstanttemperaturkessel. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen dürfen hingegen weiterlaufen.
  • Warmwasserführende Rohre dämmen: Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserrohre oder Armaturen müssen in unbeheizten Räumen gedämmt werden.

Im Endeffekt kann die Übernahme eines älteren Hauses durchaus nennenswerte Kosten nach sich ziehen. Um teure Überraschungen zu verhindern, empfiehlt es sich daher, mögliche Sanierungspflichten schon vor dem Hauskauf oder dem Übergang auf die nächste Generation abzuklären. Nach dem neuen GEG ist der Käufer eines Hauses mit nicht mehr als zwei Wohnungen ohnehin verpflichtet, sich nach Übergabe des Energieausweises durch den Verkäufer um ein kostenloses Beratungsgespräch bei einem zugelassenen Energieberater zu bemühen. Hierbei können die vorgeschriebenen Sanierungspflichten erfragt werden. Gleichzeitig können Sanierer von staatlichen Förderungen profitieren: Die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien wird durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gefördert.

Förderungen nutzen

Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle – wie zum Beispiel die Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke – werden zu 20 Prozent gefördert. Der Austausch der Heizung wird mit Zuschüssen von bis zu 45 Prozent belohnt. Egal ob Einzelmaßnahme oder Komplettsanierung, der Zuschuss steigt um weitere fünf Prozent, wenn Sanierer gemeinsam mit einem Energieexperten einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen. Dieser wird zu 80 Prozent staatlich bezuschusst.

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