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Etagenheizung defekt

Reparatur oder Modernisierung: Was hat Vorrang?

Der Anschluss an die Zentralheizung stellt keinen Ersatz für die Reparatur einer vorhandenen Gasetagenheizung dar.

Modernisierungsarbeiten führen nicht zu einer Änderung der mietvertraglichen Sollbeschaffenheit. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 19. Juli 2022 (VIII ZR 194/21) entschieden.

Im November 2016 fiel in einer Berliner Mietwohnung die Gasetagenheizung aus, die auch zur Warmwasserversorgung diente. Eine Reparatur wurde von der Vermieterin mit der Begründung abgelehnt, dass das Mehrfamilienhaus inzwischen mit einer Fernwärme-Zentralheizung ausgestattet worden sei. Der Vorschlag der Vermieterin, die Wohnung daran anzuschließen, wurde vom Mieter abgelehnt. Da die Vermieterin sich weigerte, die Gasetagenheizung reparieren zu lassen, ließ der Mieter die defekte Gastherme nach Ablauf der von ihm gesetzten Frist austauschen. Anschließend klagte er auf Ersatz der entstandenen Kosten in Höhe von 3.400 Euro. Nachdem die Vorinstanzen der Klage stattgegeben hatten, musste nun der BGH entscheiden.

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Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch der Gastherme

Auch seitens des BGH erfolgte die Entscheidung zugunsten des Mieters. Er habe einen Anspruch auf Mängelbeseitigung. Die Vermieterin sei zur Instandsetzung der Gastherme verpflichtet gewesen, um die Sollbeschaffenheit der Wohnung wiederherzustellen. Zur Erfüllung dieser Pflicht habe sie nicht auf eine andere Art der Wärme- und Warmwasserversorgung in Form des Anschlusses an die Zentralheizung verweisen dürfen. Dem Mieter stehe somit nach § 536 a Absatz 2 Nummer 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch der Gastherme zu.

Ankündigung von Modernisierungsarbeiten

Eine Modernisierungserklärung, die den Anschluss an die Zentralheizung beinhaltete, hatte die Vermieterin dem Mieter erst im Juni 2017 und Juli 2018 unterbreitet. Doch selbst wenn sie den Anschluss der Wohnung an die zentrale Heiz- und Warmwasserversorgung als Modernisierungsmaßnahme verlangt hätte – was im Berufungsverfahren nicht mehr der Fall war –, hätte der Mieter die Reparatur der Gasetagenheizung als Maßnahme der Mangelbeseitigung verlangen können, so der BGH. Der Grund dafür sei, dass die Durchführung von Modernisierungsarbeiten nicht zu einer Änderung der nach dem Mietvertrag geschuldeten Sollbeschaffenheit der Mietsache führe.

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

Tipp

Generell sind Vermieter gut beraten, die Vertragslage und ihre Pflichten sorgfältig zu prüfen, um darauf aufbauend rechtzeitig geeignete rechtliche Schritte einzuleiten, wenn eine Änderung vertraglicher Vereinbarungen herbeigeführt werden soll. Warum im beschriebenen Fall der Anschluss an die Zentralheizung nicht früher erfolgte – also bevor die Etagenheizung kaputtging – ist nicht bekannt. Fest steht jedoch, dass nach § 555d BGB Mieter Modernisierungen wie den Anschluss an eine Fernwärme-Zentralheizung dulden müssen, vorausgesetzt die Maßnahmen wurden form- und fristgerecht angekündigt. Unterlässt der Vermieter diese Ankündigung oder entspricht sie nicht den gesetzlichen Anforderungen, wird eine etwaige Duldungspflicht des Mieters nicht fällig. Die Duldungspflicht besteht auch dann nicht, wenn der Mieter einen persönlichen Härtefall geltend machen kann.